住宅ローンが残って家が売れない問題を解決します

「オーバーローンで売れません…」

何度この言葉に売主も不動産会社も泣いてきたことでしょう。

涙を拭いてください。

オーバーローン分を新たに借りることができる、「オーバーローンのためのローン」が出たのです。

それが「イクラ不動産のオーバーローン」です。

イクラ不動産のオーバーローンについて詳しく説明します。

そもそもオーバーローンとはなにか？

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が不動産（マンション・一戸建て・土地）の売却価格を上回っている状態のことです。

ローンの残額が不動産の売却価格をオーバーしているので、オーバーローンと呼ばれています。

一方、住宅ローンの残額が不動産の売却価格を下回っている場合は「アンダーローン」と言います。

アンダーローンであれば、家を売却すれば残っている住宅ローンを完済できるため、何も問題はありません。

しかし、オーバーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンは完済できません。そのため、基本的にオーバーローンの場合は、住宅ローンが残るため家を売却することができないのです。

ご自身がオーバーローンかどうか、調べ方についてはこちらの記事をご覧ください。

なぜ、住宅ローンが残っている家は売れないのか？

住宅ローンを完済しなければ売却できない理由は、住宅ローンを借りて購入した家には、必ず「抵当権（ていとうけん）」がついているからです。

銀行などの金融機関が住宅ローンのように大きな額を貸す場合は、家を借入金の担保（たんぽ）にします。

もし住宅ローンの返済が滞れば、銀行は裁判所に申し立てて担保となっている家を強制的に売却し、売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらうのです。

このように、強制的に売却されることを競売（けいばい・きょうばい）といいます。

担保となっている家やマンションなどの不動産を売って貸したお金を回収できる権利を「抵当権」といい、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。

抵当権が設定されているかどうかは、不動産の登記簿で確認できます。

銀行は、家という担保があったからこそ何千万円、何億円というお金を貸してくれたわけで、家がない状態でお金を貸すという（無担保）のは貸した条件と異なるため許可しないのです。

そのため、売りに出す場合は、まず抵当権を外す必要があるのです。

抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで、取り外してもらうことができます。このときに「抵当権抹消登記（ていとうけんまっしょうとうき）」を行い抵当権を外すと、自由に売買できる不動産として扱われるようになります。

家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって住宅ローンを完済する（抵当権を取り外す）ことができます。

つまり、オーバーローン分のお金を誰かが貸してくれたら、アンダーローンになるため無事売却できる、というわけです。

なぜ、オーバーローンになるのか？

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法がありますが、ほとんどの方は「元利均等返済」です。

元利均等返済とは、毎月の返済金額が一定となる方法です。

例えば、4000万円の住宅ローンを借りたとして毎月の返済金額が15万円としましょう。返済が進み、20年後、住宅ローン残金が1000万円とします。この場合も毎月の返済金額は15万円です。

同じ15万円でも内訳が異なります。最初は4000万円に対して利子がかかるため、元金（4000万円部分）よりも利子の割合が大きくなります。

一方、残金1000万円になった状態だと利子の割合が減るため、元金（1000万円部分）の返済割合が大きくなります。

つまり、購入してから10年以内に売却すると、利子の返済が大きく、元金が減っていないので、売却価格の方が下回ってしまうオーバーローンが発生しやすくなるのです。

購入してから10年以内に売却する理由として多いのが、転職や借金を抱えて毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなる金銭的理由や離婚です。

特に購入してから3年ぐらいでの離婚はほとんどがオーバーローンになります。

売りたいけどオーバーローンで売れないので、「夫が1人で広い4LDKの家に住み続けて、10年ぐらい経ちアンダーローンになるタイミングで売却する」というのがよくあるケースでした。

また、離婚してから1人で住み続けていても、再婚のタイミングで、新しいお相手の方から「前の伴侶の人の家なんて嫌だ。新しい家に引っ越したい」と言われても、そもそも売れないので相手側に不満が溜まるというケースもよく相談を受けます。

「購入してからすぐに転勤辞令出た。もうこの地域には戻らない決心をしたから売ってしまいたい」という場合も売れなくて困るケースがあります。

そもそも、「今住んでいる住宅ローンの返済が厳しくて、売って安い賃貸に引っ越ししたい」と思ってもオーバーローンで売れず、結果的に競売とかになるケースもありました。

「売りたいけど、オーバーローンが理由で売れない」

このようなケースは本当に多いのです。

イクラ不動産のオーバーローンとは？

「イクラ不動産のオーバーローン」はクラウドローン様との共同サービスです。

クラウドローンは、売主様が登録するだけで条件に合った銀行から最適なプランの提案を受け取ることができるサービスです。原則、売主居住エリア内の銀行、及び全国でも可能な銀行が出てきます。

審査自体は提携の保証会社がまとめて行うため、借りられる見込みのある複数の銀行を1回の申込で確認することができます。

今回は保証会社であるオリコ様（株式会社オリエントコーポレーション様）に保証していただき、銀行のフリーローンを利用してオーバーローン分の借入が可能となりました。

元々、銀行にはフリーローンという商品はあるのですが、銀行側がネガティブなローンを紹介したくないこともあり、ほとんど受け付けてくれませんでした。

こちらのローン、もちろんデメリットもあります。

家を担保としている住宅ローンより無担保になる分、金利が3.0%〜14.0%と高くなります。

イクラ不動産のオーバーローンの利用方法

「イクラ不動産のオーバーローン」のご利用はとても簡単です！

オーバーローンの売却でわからないことがあれば、宅建士の資格をもったイクラの専門スタッフにいつでも相談できるので安心です。

もちろん、ご相談もすべて無料＆秘密厳守ですし、審査結果が出ても「売却せず、やっぱり住み続ける」という結論に至っても大丈夫です。

 

 

 

さいごに、

イクラではセールス・マーケティング・CS・エンジニア・コーポレートの全職種で採用しております。

ご興味のある方はこちらからお願いします。